04 novembre 2026 — Eugenio Giusti
Agibilità: come funziona la SCA e quando serve
L’agibilità attesta che un edificio, o una singola unità, può essere usato: che rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, e che è conforme al progetto presentato.
Fino al 2016 si chiedeva al Comune il certificato di agibilità, e il Comune lo rilasciava. Oggi non funziona più così. C’è la segnalazione certificata di agibilità (SCA), regolata dall’articolo 24 del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001): si presenta allo Sportello unico per l’edilizia e non si aspetta nessun rilascio.
Quando serve
La SCA va presentata per:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi su edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti.
Non serve automaticamente per ogni lavoro. Il punto non è il titolo edilizio usato, ma se l’intervento incide su quei requisiti. Va valutato caso per caso.
Chi la presenta e chi la firma
- La presenta il titolare del permesso di costruire o chi ha presentato la SCIA, oppure i loro successori, per esempio chi ha comprato l’immobile.
- L’assevera il direttore dei lavori o, se non è stato nominato, un professionista abilitato.
Il tecnico non “rilascia” l’agibilità, e il Comune non la approva con un provvedimento: la segnalazione, completa dei documenti, è sufficiente.
Entro quando
Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura.
L’immobile si può usare dalla data di presentazione della segnalazione, se è completa. Il Comune poi ha tempo per i controlli e, se trova che mancano i requisiti, può intervenire.
I documenti da allegare
L’articolo 24 elenca i documenti che vanno allegati alla SCA:
- attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, che certifica sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto;
- certificato di collaudo statico o, nei casi previsti, dichiarazione di regolare esecuzione del direttore dei lavori;
- dichiarazione di conformità alle norme sulle barriere architettoniche;
- estremi dell’aggiornamento catastale;
- dichiarazioni di conformità degli impianti rilasciate dalle imprese installatrici, o certificato di collaudo dove previsto;
- attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga, quando richiesta.
Il portale del tuo Comune può chiedere altri allegati. Controlla sempre la modulistica locale.
Agibilità parziale
La SCA può riguardare anche una parte dell’edificio:
- singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome, se sono state completate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria e le parti strutturali collegate, e certificati gli impianti delle parti comuni;
- singole unità immobiliari, se sono completate e collaudate le opere strutturali collegate, certificati gli impianti, e completate le parti comuni e le urbanizzazioni che servono all’edificio.
Cosa ha cambiato il Salva Casa
Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha introdotto una deroga, in attesa che vengano ridefiniti i requisiti igienico-sanitari. Il progettista può asseverare la conformità igienico-sanitaria anche per:
- locali con altezza interna inferiore a 2,70 metri, fino a un minimo di 2,40 metri;
- monolocali con superficie minima, servizi inclusi, di 20 mq per una persona e 28 mq per due persone.
La deroga non è automatica. Serve il rispetto del requisito di adattabilità e almeno una di queste condizioni:
- l’immobile fa parte di un edificio oggetto di recupero edilizio e di miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie;
- c’è un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative, come una superficie maggiore o una ventilazione naturale adeguata.
Il 30 luglio 2025 la Conferenza unificata ha approvato il nuovo modulo unificato della SCA, aggiornato con queste novità. Usa sempre il modulo in vigore sul portale del tuo Comune.
Immobili vecchi senza agibilità
Non esiste un’esenzione generale per gli immobili costruiti prima di una certa data. Per un immobile senza agibilità bisogna ricostruire epoca di costruzione, titoli e norme applicabili.
La legge prevede anche la possibilità di presentare la SCA senza fare lavori per immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità. Questa strada però dipende da un decreto ministeriale che deve definirne i requisiti.
Sanzioni
Se la SCA era obbligatoria e non viene presentata, la sanzione va da 77 € a 464 €.
Le conseguenze pratiche spesso pesano di più. La mancanza di agibilità non rende nulla una compravendita, ma incide sull’uso dell’immobile e sul suo valore, e può portare a contestazioni tra venditore e compratore. Per questo nel preliminare e nel rogito conviene chiarire lo stato dei documenti.
La SCA non sana gli abusi
La segnalazione di agibilità attesta che l’immobile è utilizzabile, ma non rende regolari opere realizzate senza titolo. Se ci sono difformità, prima va sistemato lo stato legittimo, per esempio con una sanatoria.
Gli errori più comuni
- Dimenticare i 15 giorni. La fine lavori è presentata, la SCA no.
- Partire senza le dichiarazioni degli impianti. Sono il documento che manca più spesso, e vanno chieste alle imprese prima che spariscano.
- Saltare l’aggiornamento catastale. Gli estremi del DOCFA sono un allegato obbligatorio.
- Usare il modulo vecchio, anteriore all’aggiornamento del 2025.
Come cambia con Novera
La SCA è l’ultimo passaggio di un cantiere, e dipende da documenti che arrivano da persone diverse: il collaudatore, le imprese degli impianti, il tecnico del catasto. Se uno manca, la pratica si ferma.
Prima
Dichiarazioni degli impianti chieste per WhatsApp alle imprese, collaudo nella mail dello strutturista, ricevuta del DOCFA in una cartella, i 15 giorni ricordati a memoria.
Con Novera
- I 15 giorni dalla fine lavori diventano una scadenza della commessa, visibile in calendario.
- Collaudo, dichiarazioni degli impianti, ricevuta del DOCFA e SCA protocollata stanno nei documenti della stessa commessa.
- Le imprese e i professionisti che lavorano sul cantiere sono collegati alla commessa come consulenti esterni, così sai sempre a chi chiedere cosa.
- Il cliente carica i documenti che ha lui dalla sua area riservata e, se vuoi, ci trova la SCA presentata.
Il risultato concreto
Quando finiscono i lavori, i documenti per l’agibilità sono già tutti in un posto, e i 15 giorni non passano senza che te ne accorga.
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Questo articolo ha uno scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale o professionale. Le norme possono cambiare e la modulistica varia da Regione a Regione e da Comune a Comune: prima di presentare una pratica, verifica sempre la normativa aggiornata e il modulo del tuo Comune.
Fonti