APE: quando serve, quanto dura e cosa cambia

L’APE, attestato di prestazione energetica, è il documento che dice quanta energia consuma un edificio o un appartamento e in quale classe energetica rientra. Lo si incontra soprattutto quando si vende o si affitta, ma serve anche a fine cantiere per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni importanti.

Le regole principali sono nel D.Lgs. 192/2005, articolo 6. Qui vediamo quando è obbligatorio, quanto dura, chi lo fa, cosa si rischia senza, e cosa cambierà con la direttiva europea “case green”.

Quando è obbligatorio

• Compravendita e altri trasferimenti a titolo oneroso: il venditore deve metterlo a disposizione dall’inizio della trattativa e consegnarlo alla fine. Nel rogito l’acquirente dichiara di averlo ricevuto, e una copia va allegata all’atto.
• Donazione: anche per i trasferimenti gratuiti l’APE va prodotto, ma non servono la clausola e l’allegato all’atto.
• Nuova locazione:
  • se si affitta l’intero edificio, con un contratto soggetto a registrazione, servono la clausola e l’APE allegato;
  • se si affitta una singola unità, basta la clausola nel contratto, senza allegato.
• Nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti: l’APE va prodotto prima dell’agibilità.

Quando non serve

Tra le esclusioni previste dalla legge ci sono:

• i fabbricati isolati con superficie utile sotto i 50 mq;
• alcuni edifici rurali, industriali e artigianali;
• gli edifici inagibili o collabenti;
• box, cantine, autorimesse e depositi non climatizzati;
• i luoghi di culto.

Gli immobili vincolati come beni culturali restano soggetti all’obbligo, salvo che l’autorità competente ritenga che rispettare le prescrizioni ne alteri in modo sostanziale il carattere o l’aspetto.

Quanto dura

L’APE vale al massimo 10 anni. Però:

• va aggiornato dopo ogni intervento che cambia la classe energetica, compresa l’installazione o la sostituzione di impianti;
• decade se non si fanno i controlli di efficienza degli impianti termici. La decadenza scatta il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza dei controlli saltata.

Chi lo redige

Un tecnico abilitato, di norma iscritto a un ordine o a un collegio, oppure un tecnico con titolo idoneo che ha fatto un corso con esame finale (DPR 75/2013). Il tecnico deve dichiarare di non avere conflitti di interesse e di non essere parente del richiedente fino al quarto grado. Per redigere l’APE serve almeno un sopralluogo.

Non esiste una tariffa di legge: il prezzo lo concordano tecnico e cliente.

Gli annunci immobiliari

Gli annunci di vendita e di affitto devono riportare gli indici di prestazione energetica e la classe energetica dell’immobile. Fa eccezione l’affitto di abitazioni usate meno di quattro mesi l’anno.

Le sanzioni

• Vendita senza APE: da 3.000 € a 18.000 €, a carico del proprietario.
• Nuovo affitto senza APE: da 300 € a 1.800 €, a carico del proprietario.
• Atto di vendita o affitto di un edificio intero senza clausola o allegato: da 3.000 € a 18.000 €, a carico delle parti in solido.
• Affitto di una singola unità senza clausola: da 1.000 € a 4.000 €, ridotta della metà se il contratto dura non più di tre anni.
• Annuncio senza indici e classe energetica: da 500 € a 3.000 €, a carico di chi pubblica l’annuncio.
• Tecnico che non rispetta i criteri e le metodologie previste: da 700 € a 4.200 €.

L’atto di vendita resta valido anche senza APE. Ma pagare la sanzione non basta: l’attestato va comunque presentato alla Regione entro 45 giorni.

Cosa è già cambiato nel 2026

Il DM 28 ottobre 2025 ha aggiornato i requisiti minimi e il metodo di calcolo della prestazione energetica. Le nuove regole sono in vigore dal 3 giugno 2026 e si applicano agli APE rilasciati da quella data. Gli APE fatti prima restano validi, alle condizioni viste sopra.

La direttiva case green: a che punto siamo

La direttiva europea 2024/1275 (EPBD, detta “case green”) prevede un nuovo APE armonizzato in tutta Europa. Il termine per recepirla era il 29 maggio 2026. Al momento in Italia non è ancora stato emanato il decreto di recepimento, e a luglio 2026 la Commissione europea ha avviato la procedura d’infrazione nei confronti di tutti gli Stati membri.

Finché non arriva il decreto italiano, sugli APE non cambia nulla. Quando arriverà, le novità principali saranno:

• classi da A a G, con la A riservata agli edifici a emissioni zero e una classe A+ facoltativa;
• nuove informazioni sulla prima pagina: classe, energia primaria e finale, quota di rinnovabili, emissioni;
• edifici nuovi a emissioni zero dal 2028 per quelli pubblici e dal 2030 per tutti;
• per gli APE sotto la classe C, l’obbligo per il proprietario di rivolgersi a uno sportello unico per la riqualificazione.

Per i condomini e gli appartamenti la direttiva non impone l’obbligo di ristrutturare il singolo immobile: chiede allo Stato di ridurre i consumi del patrimonio residenziale nel suo complesso.

Gli errori più comuni

• Usare un APE scaduto, perché sono stati saltati i controlli della caldaia.
• Non aggiornarlo dopo aver cambiato impianto o infissi.
• Pubblicare l’annuncio senza classe energetica.
• Affittare senza la clausola APE nel contratto.
• Pensare che con la direttiva case green gli APE vecchi siano da rifare subito: per ora restano validi.

Come cambia con Novera

Un APE è un incarico veloce, ma nasce spesso dentro un lavoro più grande: una compravendita, una ristrutturazione, una pratica di agibilità. E ha una scadenza di dieci anni che nessuno si ricorda.

Prima
Libretto della caldaia chiesto al cliente su WhatsApp, foto del sopralluogo nel telefono, APE in una cartella, nessuna traccia di quando scade.

Con Novera

• Il cliente firma preventivo e incarico con OTP, da remoto.
• Il sopralluogo per l’APE si registra dal telefono, con foto e note, nella commessa dell’immobile.
• Il cliente carica libretto d’impianto, bollette e documenti dalla sua area riservata.
• L’APE finito sta nei documenti della commessa e, se vuoi, il cliente lo trova nella sua area.
• La scadenza dei dieci anni può diventare una scadenza della commessa: quando arriva, è un cliente da ricontattare.

Il risultato concreto
L’APE fatto oggi è un cliente che ritrovi tra dieci anni, con tutto il suo storico già in archivio.

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Questo articolo ha uno scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale o professionale. Le norme sulla prestazione energetica stanno cambiando con il recepimento della direttiva europea: prima di redigere o usare un APE, verifica sempre la normativa aggiornata e le regole della tua Regione.

Fonti

• D.Lgs. 192/2005, artt. 3, 6 e 15
• DPR 75/2013 e DM 26 giugno 2015
• Direttiva UE 2024/1275 (EPBD)
• Notaionline, APE 2026: obblighi, costi e sanzioni in compravendita
• BibLus, Come cambia l’APE con la direttiva case green