DOCFA e accatastamento: quando servono e come funzionano

Il DOCFA (documenti catasto fabbricati) è la procedura dell’Agenzia delle Entrate con cui un tecnico dichiara al catasto una nuova costruzione o una modifica di un immobile esistente. Nel primo caso si parla di accatastamento, nel secondo di variazione catastale.

È la pratica che chiude quasi ogni cantiere: dopo una CILA, una SCIA o un permesso di costruire, se l’immobile è cambiato, il catasto va aggiornato. Qui vediamo quando serve, entro quando, quanto costa e cosa succede se si salta.

Accatastamento e variazione: la differenza

• Accatastamento: si dichiara un immobile nuovo, che al catasto fabbricati non c’era. Per esempio una casa appena costruita, o un fabbricato rurale che perde i requisiti di ruralità.
• Variazione catastale: si aggiorna un immobile già censito, perché è cambiato qualcosa di rilevante.

In tutti e due i casi il tecnico prepara la pratica con il software DOCFA dell’Agenzia delle Entrate e la invia online. Va usata sempre l’ultima versione del programma, altrimenti la pratica non viene accettata.

Quando serve il DOCFA

In genere serve per:

• nuove costruzioni;
• ampliamenti e demolizioni, totali o parziali;
• frazionamenti e fusioni: un appartamento diviso in due, o due unità unite in una;
• cambi di destinazione d’uso, per esempio da ufficio ad abitazione;
• diversa distribuzione degli spazi interni, quando cambia la planimetria o la consistenza;
• modifiche che cambiano il valore dell’immobile, e quindi la rendita;
• planimetria mancante o non presente agli atti.

Non tutte le piccole modifiche richiedono una variazione. Se i lavori non cambiano consistenza, rendita o planimetria in modo rilevante, il DOCFA può non servire. È una valutazione del tecnico, da fare con attenzione, perché conta anche al momento della vendita.

Nuove costruzioni: prima il tipo mappale

Per un fabbricato nuovo su un terreno, il DOCFA non è il primo passo. Prima va aggiornata la mappa del catasto terreni con il tipo mappale, preparato con il software Pregeo, che inserisce il fabbricato sulla mappa. Solo dopo si può accatastare l’immobile con il DOCFA. Parleremo di Pregeo e tipo mappale in un prossimo articolo della rubrica.

Entro quando

La dichiarazione va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Dopo una CILA o una SCIA, conviene preparare la variazione insieme alla comunicazione di fine lavori: quando quest’ultima è accompagnata dalla documentazione catastale, il Comune la trasmette all’Agenzia delle Entrate.

Cosa serve

In genere il tecnico ha bisogno di:

• titolo di provenienza dell’immobile (compravendita, donazione, successione);
• dati catastali ed estratto di mappa;
• estremi dell’ultima pratica edilizia;
• rilievo dell’immobile, per disegnare la planimetria;
• documenti dell’intestatario.

Quanto costa

• Tributi speciali catastali: 50 € per ogni unità immobiliare dichiarata, nuova o variata.
• Compenso del tecnico: dipende dalla complessità, dal numero di unità e dal rilievo.

La rendita e il controllo dell’ufficio

Con il DOCFA il tecnico propone categoria, classe e rendita dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate la registra, ma può controllarla e correggerla. Per questo la proposta deve essere coerente con l’immobile reale: una rendita troppo bassa può essere rettificata, con le conseguenze fiscali che ne derivano.

Se non si presenta

La mancata o tardiva presentazione della dichiarazione di nuova costruzione o di variazione comporta una sanzione da 1.032 € a 8.264 €.

C’è poi un problema pratico che spesso pesa di più: per vendere un immobile, nell’atto va dichiarata la conformità tra planimetria catastale e stato di fatto. Se la planimetria non corrisponde, il rogito si blocca finché non si presenta la variazione. Molte variazioni vengono fatte di corsa proprio prima di un rogito.

Gli errori più comuni

• Dimenticare il DOCFA dopo i lavori. La fine lavori è presentata, il catasto resta vecchio, e il problema esce alla vendita.
• Confondere conformità catastale e urbanistica. Una planimetria catastale aggiornata non rende regolari lavori che non lo sono.
• Proporre una rendita non coerente. L’ufficio può rettificarla.
• Usare una versione vecchia del software.

Come cambia con Novera

Il DOCFA arriva quasi sempre alla fine di un’altra pratica. Ed è proprio per questo che si dimentica: il cantiere è chiuso, il cliente non chiama più, e i 30 giorni passano.

Prima
Fine lavori presentata, variazione catastale “da fare”, promemoria su un post-it. Rilievo in una cartella, visure nella mail.

Con Novera

• La variazione catastale diventa una scadenza della commessa, fissata alla fine lavori, e la vedi in calendario.
• Dati catastali e mappa sono già nella commessa dell’immobile, insieme a visure, rilievo e titolo di provenienza.
• Il rilievo si registra dal telefono come sopralluogo, con foto e note.
• Il cliente carica il titolo di provenienza dalla sua area riservata e, se vuoi, ci trova la ricevuta del DOCFA e la nuova planimetria.
• Se fai il DOCFA come incarico a parte, il cliente firma preventivo e incarico con OTP, da remoto.

Il risultato concreto
Nessuna pratica chiusa a metà: dopo la fine lavori, il catasto viene aggiornato nei tempi.

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Questo articolo ha uno scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale o professionale. Le norme e le procedure catastali possono cambiare: prima di presentare una pratica, verifica sempre le istruzioni aggiornate dell’Agenzia delle Entrate.

Fonti

• Ediltecnico, Le dichiarazioni degli aggiornamenti in Catasto: obblighi e sanzioni
• Ediltecnico, DOCFA: cos’è e quando presentarlo
• Legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis, sulla conformità catastale negli atti