Perizia di stima di un immobile: esempio e modello

La perizia di stima è il documento con cui un tecnico mette per iscritto quanto vale un immobile e come ci è arrivato. La chiedono in tanti: chi vende o compra, chi deve dividere un’eredità, chi si separa, chi fa una donazione, chi ha bisogno di un valore da presentare in banca o in tribunale.

In questo articolo trovi il metodo più usato, un esempio di calcolo dall’inizio alla fine e un modello di perizia da adattare.

Perizia semplice, asseverata o giurata

Il contenuto tecnico è sempre lo stesso. Cambia il valore formale del documento.

• Perizia semplice: firmata dal tecnico, senza nessun passaggio in più. Va bene per una trattativa privata o per una valutazione interna.
• Perizia giurata (o asseverata): il tecnico giura davanti a un funzionario che il contenuto è vero. Si fa in tribunale, all’ufficio del giudice di pace oppure da un notaio. Serve quando il documento va presentato a un ente o in un procedimento e deve avere valore ufficiale.

Più avanti trovi come funziona il giuramento.

Il metodo: il confronto con vendite simili

Per le abitazioni il metodo più usato è quello sintetico-comparativo. Si parte dai prezzi di immobili simili venduti di recente nella stessa zona, si ricava un prezzo al metro quadro e lo si corregge in base a pregi e difetti dell’immobile da stimare.

Servono tre cose:

1. La superficie commerciale dell’immobile.
2. Gli immobili di confronto: vendite reali di immobili simili per zona, tipo e dimensione.
3. I coefficienti di correzione: piano, stato di manutenzione, esposizione, presenza dell’ascensore, regolarità urbanistica e catastale.

Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate sono utili come controllo finale: se il prezzo al metro quadro che hai ricavato sta molto fuori dalla forbice della zona, conviene capire perché. Da sole però non bastano a sostenere una stima, perché sono valori medi e non descrivono il singolo immobile.

Come si calcola la superficie commerciale

Un criterio molto usato è quello del DPR 138/1998, lo stesso che usa anche l’OMI. In sintesi:

• Vani principali: al 100%, compresi i muri interni e quelli perimetrali.
• Balconi e terrazze comunicanti con l’appartamento: al 30% fino a 25 mq, al 10% per la parte in più.
• Balconi e terrazze non comunicanti: al 15% fino a 25 mq, al 5% per la parte in più.
• Cantine e soffitte: al 50% se comunicanti con l’abitazione, al 25% se non comunicanti.

Qualunque criterio usi, scrivilo nella perizia. Chi la legge deve poter rifare il conto.

Un esempio completo

Appartamento al quarto piano con ascensore, 95 mq tra vani e muri, un balcone di 10 mq e una cantina di 8 mq al piano interrato. I bagni sono da rifare.

1. Superficie commerciale
95 mq + 10 mq di balcone al 30% (3 mq) + 8 mq di cantina al 25% (2 mq) = 100 mq

2. Prezzo al mq delle vendite simili
Tre vendite recenti nella stessa zona:

• 105 mq venduto a 210.000 €
• 92 mq venduto a 180.000 €
• 118 mq venduto a 230.000 €

Totale: 620.000 € / 315 mq = 1.968 €/mq

3. Valore di partenza
100 mq x 1.968 €/mq = 196.800 €

4. Correzioni
Piano alto con ascensore: +3%. Bagni da rifare: -5%. Coefficiente complessivo 0,98.
196.800 € x 0,98 = 192.864 €, arrotondato a 193.000 €.

Nella perizia vera ogni passaggio va motivato: da dove arrivano le vendite di confronto, perché quei coefficienti, che cosa hai visto al sopralluogo.

Fac simile di perizia di stima

Copialo e adattalo all’incarico. Le parti tra parentesi quadre vanno sostituite.

PERIZIA DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO

Immobile: [indirizzo completo]
Committente: [nome e cognome / ragione sociale, codice fiscale]
Tecnico incaricato: [nome e cognome], [titolo], iscritto al [Collegio/Ordine] di [provincia] al n. [numero]
Data del sopralluogo: [data]
Data della perizia: [data]

1. Oggetto e scopo della stima
Il sottoscritto ha ricevuto l’incarico di determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile sotto descritto, alla data del [data], ai fini di [compravendita / divisione ereditaria / separazione / garanzia bancaria / altro].

2. Identificazione dell’immobile
Comune di [comune], foglio [n.], particella [n.], subalterno [n.], categoria [A/2], classe [n.], consistenza [n. vani], rendita catastale [importo] €.
Intestatari: [nomi e quote].

3. Descrizione

• Zona: [posizione, servizi, collegamenti]
• Edificio: [anno di costruzione, numero di piani, ascensore, stato delle parti comuni]
• Unità immobiliare: [piano, esposizione, composizione dei vani, finiture, impianti, stato di manutenzione]
• Pertinenze: [balcone, cantina, box, posto auto]

4. Situazione urbanistica e catastale
Titoli edilizi reperiti: [licenza / concessione / permesso / CILA / SCIA con estremi].
Conformità tra stato di fatto, titoli edilizi e planimetria catastale: [conforme / difformità rilevate e se sono sanabili].

5. Superficie commerciale

Superficie

mq

Coefficiente

mq commerciali

Vani principali

[95]

100%

[95]

Balcone

[10]

30%

[3]

Cantina

[8]

25%

[2]

Totale

[100]

Criterio adottato: [DPR 138/1998 / altro].

6. Metodo di stima
È stato adottato il metodo sintetico-comparativo, sulla base delle seguenti vendite di immobili simili nella stessa zona:

Immobile

Data

mq

Prezzo

€/mq

[indirizzo 1]

[data]

[105]

[210.000]

[2.000]

[indirizzo 2]

[data]

[92]

[180.000]

[1.957]

[indirizzo 3]

[data]

[118]

[230.000]

[1.949]

Prezzo medio ponderato: [1.968] €/mq.
Le quotazioni OMI della zona per il semestre [semestre] indicano un intervallo di [min]-[max] €/mq, coerente con il valore ricavato.

7. Correzioni

• Coefficiente complessivo: [0,98].

8. Determinazione del valore
[100] mq x [1.968] €/mq x [0,98] = [192.864] €

9. Conclusioni
Il più probabile valore di mercato dell’immobile, alla data del [data], è stimato in [193.000] € ([centonovantatremila/00] euro).

Allegati

1. Visura e planimetria catastale
2. Estratto di mappa
3. Copia dei titoli edilizi
4. Documentazione fotografica del sopralluogo
5. Dati delle vendite di confronto

Luogo e data ______________

Il tecnico
[firma e timbro]

Come si rende giurata una perizia

Le regole pratiche cambiano un po’ da un ufficio all’altro, quindi controlla sempre sul sito del tribunale o del giudice di pace dove vai. In generale funziona così:

• Dove: in qualsiasi tribunale o ufficio del giudice di pace, oppure da un notaio. Non c’è competenza territoriale. Molti uffici lavorano solo su appuntamento.
• Chi: il tecnico che ha scritto la perizia, di persona e con un documento d’identità. Non può essere l’interessato né un suo parente.
• Il documento: pagine numerate, firmate e timbrate. Il verbale di giuramento va in fondo alla perizia, prima degli allegati.
• Le marche da bollo: una da 16 € ogni 4 facciate (o ogni 100 righe), verbale compreso. Sugli allegati, come foto e disegni, di solito vanno marche da 0,52 €.
• Il giuramento: si firma il verbale davanti al funzionario, che ricorda le responsabilità per le dichiarazioni false. Il documento si ritira di solito in giornata.

Il problema vero

La perizia in sé si scrive in un paio d’ore. Il tempo se ne va per mettere insieme tutto quello che c’è dietro: le foto del sopralluogo, gli appunti su finiture e difetti, la visura, la planimetria, l’estratto di mappa, i titoli edilizi presi in Comune, le vendite di confronto.

Se tutto questo sta tra il telefono, la mail, una cartella sul desktop e un blocco di appunti, scrivere la perizia diventa una caccia al materiale. E il giorno in cui qualcuno contesta il valore, ritrovare la foto che giustifica quel -5% sui bagni non è scontato.

Come cambia con Novera

Prima
Foto nella galleria del telefono insieme a quelle personali, appunti su carta, visure nella mail, titoli edilizi in una cartella. Le ore passate sulla perizia non le conta nessuno.

Con Novera

• Il sopralluogo si registra dal telefono, sul posto, con foto, note e presenti, già dentro la commessa dell’immobile.
• Dati catastali e mappa sono nella commessa, insieme a visure, planimetrie, titoli edilizi e vendite di confronto.
• Le ore lavorate si registrano sulla commessa, così sai quanto ti è costata davvero la perizia.
• La perizia finita si condivide con il cliente dalla sua area riservata, senza mail con allegati pesanti.
• Prima di cominciare, il preventivo si prepara da modello e il cliente firma preventivo e incarico con OTP da remoto.

Il risultato concreto
Quando ti siedi a scrivere hai già tutto in un posto. E se tra un anno qualcuno chiede perché l’immobile valeva 193.000 €, foto e documenti sono ancora lì, nella commessa giusta.

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Questo articolo ha uno scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale o professionale. Le norme possono cambiare e le regole locali variano da Comune a Comune: prima di usare un modello, verifica sempre la normativa aggiornata e la modulistica del tuo Comune.