Permesso di costruire: quando serve e come funziona

Il permesso di costruire è il titolo edilizio più “pesante”. Serve per gli interventi che trasformano davvero il territorio o un edificio: una casa nuova, una ristrutturazione che cambia volumi e sagoma, un intervento urbanistico. A differenza della CILA e della SCIA, il Comune deve esaminare la domanda e decidere.

Qui vediamo quando serve, come si presenta, quanto tempo ha il Comune, quanto si paga e cosa succede dopo il rilascio.

Quando serve

Secondo il Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001, articolo 10) servono il permesso di costruire:

• le nuove costruzioni;
• gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
• le ristrutturazioni edilizie “pesanti”, cioè quelle che creano un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano aumento delle unità immobiliari, modifiche di volume o di sagoma o, nei centri storici, il cambio di destinazione d’uso.

Le Regioni possono spostare alcuni interventi da un titolo all’altro, quindi la normativa regionale va sempre verificata. Per alcuni di questi interventi è possibile, in alternativa, la SCIA alternativa al permesso di costruire, di cui abbiamo parlato nell’articolo sulla SCIA.

Cosa serve per la domanda

La domanda la presenta il proprietario o chi ha titolo per chiederla, allo Sportello unico per l’edilizia. Vanno allegati:

• l’attestazione del titolo che legittima a chiedere il permesso;
• gli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio;
• gli altri documenti richiesti dalle norme di settore, quando servono;
• la dichiarazione del progettista abilitato, che assevera la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle norme di settore: antisismica, sicurezza, antincendio, igienico-sanitaria ed efficienza energetica.

I tempi del Comune

L’articolo 20 del Testo unico fissa questi passaggi:

1. Entro 10 giorni il Comune comunica il nome del responsabile del procedimento.
2. Entro 60 giorni dalla domanda il responsabile fa l’istruttoria e formula una proposta di provvedimento.
3. Entro 30 giorni dalla proposta il dirigente adotta il provvedimento finale. Se è stato comunicato un preavviso di diniego, i giorni diventano 40.

Durante l’istruttoria possono succedere due cose:

• il Comune può chiedere modifiche di modesta entità al progetto. In questo caso i 60 giorni si sospendono, e chi accetta le modifiche integra i documenti entro 15 giorni;
• il Comune può chiedere documenti integrativi una sola volta, entro 30 giorni dalla domanda, e solo per documenti che non ha già. In questo caso i 60 giorni ripartono da quando arriva l’integrazione.

Per i progetti particolarmente complessi il responsabile può raddoppiare i termini dell’istruttoria, con una decisione motivata.

Il silenzio-assenso

Se il Comune non risponde entro il termine per il provvedimento finale e non c’è un diniego motivato, il permesso si intende rilasciato per silenzio-assenso.

Su richiesta, lo Sportello unico rilascia entro 15 giorni un’attestazione che i termini sono passati senza integrazioni pendenti né dinieghi. È il documento che serve per dimostrare di avere il titolo.

Attenzione agli immobili vincolati: se ci sono vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il silenzio-assenso non vale allo stesso modo. Servono prima gli atti di assenso delle autorità competenti, e i termini partono da lì.

Quanto si paga: il contributo di costruzione

Il rilascio del permesso comporta il pagamento di un contributo di costruzione (articolo 16), fatte salve le riduzioni e gli esoneri previsti dalla legge. È composto da due parti:

• oneri di urbanizzazione: si pagano al Comune al momento del rilascio, e su richiesta si possono rateizzare. Il titolare può anche impegnarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, scomputandole in tutto o in parte dagli oneri;
• costo di costruzione: viene calcolato al rilascio e si paga in corso d’opera, secondo le modalità del Comune, e comunque entro 60 giorni dalla fine dei lavori.

Gli importi li stabilisce ogni Comune, sulla base delle tabelle regionali e comunali.

Dopo il rilascio: inizio e fine lavori

Secondo l’articolo 15:

• i lavori devono iniziare entro 1 anno dal rilascio;
• devono finire entro 3 anni dall’inizio.

Se i termini scadono, il permesso decade per la parte non eseguita. Per la parte non finita serve un nuovo titolo, salvo che rientri tra gli interventi possibili con SCIA.

Proroga ordinaria. Si chiede prima della scadenza, e il Comune la concede con un provvedimento motivato solo in casi precisi: fatti sopravvenuti non dipendenti dal titolare, la mole dell’opera, difficoltà tecniche emerse dopo l’inizio dei lavori. Le difficoltà economiche non bastano.

Proroga straordinaria 2026. Il DL 200/2025, convertito dalla legge 26/2026, ha portato a 48 mesi la proroga dei termini di inizio e fine lavori per i permessi di costruire rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025. La proroga non è automatica: il titolare deve comunicare al Comune che vuole usarla, indicando il titolo e i termini da prorogare. Valgono due condizioni:

• i termini non devono essere già scaduti al momento della comunicazione;
• il titolo non deve essere in contrasto con nuovi strumenti urbanistici o con vincoli sui beni culturali e paesaggistici.

Gli errori più comuni

• Lasciar scadere l’anno per l’inizio dei lavori. Il permesso decade, e con nuove norme urbanistiche potrebbe non essere più ottenibile.
• Dimenticare la comunicazione per la proroga straordinaria. Non scatta da sola.
• Pagare il costo di costruzione in ritardo, oltre i 60 giorni dalla fine lavori.
• Contare sul silenzio-assenso con un immobile vincolato.
• Non chiedere l’attestazione del silenzio-assenso, che poi serve per dimostrare di avere il titolo.

Come cambia con Novera

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Questo articolo ha uno scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale o professionale. Le norme possono cambiare e le Regioni possono disciplinare diversamente alcuni interventi: prima di presentare una pratica, verifica sempre la normativa aggiornata e la modulistica del tuo Comune.

Fonti

• DPR 380/2001, art. 20, Procedimento per il rilascio del permesso di costruire
• DPR 380/2001, art. 15, Efficacia temporale e decadenza
• DPR 380/2001, art. 16, Contributo per il rilascio del permesso di costruire
• ANCE, Proroga termini permessi di costruire, DL 200/2025 e L. 26/2026, nota tecnica
• Ediltecnico, Permesso di costruire: dalla domanda all’adozione del provvedimento