Sanatoria edilizia: come funziona dopo il Salva Casa

Quando un immobile ha lavori fatti senza titolo, o diversi da quelli autorizzati, la strada per metterlo in regola è la sanatoria edilizia, il cui nome tecnico è accertamento di conformità. Nel 2024 il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha cambiato le regole, e oggi le strade sono due: l’articolo 36 e il nuovo articolo 36-bis del Testo unico dell’edilizia.

Capire quale si applica è il primo lavoro del tecnico, perché cambiano i requisiti, i tempi e l’esito se il Comune non risponde.

Prima di tutto: è davvero un abuso?

Non tutte le differenze tra progetto e realtà sono abusi. Le tolleranze costruttive dell’articolo 34-bis permettono piccoli scostamenti nelle misure senza che serva una sanatoria. Il Salva Casa le ha ampliate per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, con percentuali più alte per le unità più piccole.

Quindi, prima di parlare di sanatoria, il tecnico deve confrontare stato di fatto e stato legittimo e verificare se le differenze stanno dentro le tolleranze.

Le due strade: art. 36 e art. 36-bis

Articolo 36: gli abusi più gravi
Riguarda gli interventi realizzati senza permesso di costruire, o in totale difformità, e quelli senza SCIA alternativa o in totale difformità da essa.
Richiede la doppia conformità piena: l’intervento deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento in cui è stato realizzato sia al momento della domanda.
Se il Comune non risponde entro 60 giorni, la domanda si intende respinta.

Articolo 36-bis: la sanatoria semplificata
È la novità del Salva Casa. Riguarda le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi fatti senza SCIA o in difformità dalla SCIA.
Richiede una doppia conformità asimmetrica, più leggera:

• conformità alla disciplina urbanistica in vigore al momento della domanda;
• conformità ai requisiti della disciplina edilizia in vigore al momento in cui l’intervento è stato realizzato.

Se il Comune non risponde entro 45 giorni, la domanda si intende accolta (silenzio-assenso). Il Comune può anche subordinare la sanatoria a lavori di adeguamento, anche strutturali, da fare entro un termine.

Permesso in sanatoria o SCIA in sanatoria

La forma della domanda dipende dal titolo che sarebbe servito per quei lavori:

• se serviva un permesso di costruire, si chiede un permesso di costruire in sanatoria;
• se bastava una SCIA, si presenta una SCIA in sanatoria.

In entrambi i casi si paga una somma a titolo di oblazione o sanzione, che il Comune calcola secondo i criteri del Testo unico e il tipo di abuso.

Immobili vincolati

L’articolo 36-bis può essere usato anche per interventi realizzati senza autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa, con il parere dell’autorità competente. Per le variazioni essenziali su immobili vincolati, invece, la legge le considera totale difformità, e la strada torna a essere l’articolo 36. Su questo punto ci sono ancora interpretazioni diverse: per un immobile vincolato conviene approfondire caso per caso.

Cosa non si può fare

• Non si può spezzare l’abuso. L’intervento va valutato nel suo insieme: non si possono sanare alcuni pezzi e lasciarne altri, né demolire una parte per far rientrare il resto nei requisiti. Il Consiglio di Stato lo ha ribadito anche nel 2026.
• La sanatoria non è un condono. Il condono permette di regolarizzare opere non conformi alle norme. È stato aperto solo con leggi speciali, nel 1985, nel 1994 e nel 2003, e oggi non ce n’è uno in vigore. Restano solo le vecchie domande ancora da definire. La sanatoria invece richiede che l’intervento sia conforme alle norme, secondo le regole viste sopra.

Come si prepara una sanatoria

1. Accesso agli atti, per ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.
2. Rilievo dello stato di fatto, con foto.
3. Confronto tra stato legittimo e stato di fatto, per individuare ogni difformità.
4. Verifica delle tolleranze: quello che ci rientra non va sanato.
5. Scelta della strada: articolo 36 o 36-bis, permesso o SCIA in sanatoria.
6. Verifica della conformità urbanistica ed edilizia, alle date richieste.
7. Domanda al Comune, con relazione, elaborati e documentazione sull’epoca di realizzazione delle opere.
8. Fine pratica: pagamento dell’oblazione, eventuali lavori richiesti dal Comune, aggiornamento catastale se serve.

Dimostrare quando un intervento è stato realizzato è spesso la parte più difficile. Possono servire foto d’epoca, ortofoto, atti notarili, fatture, planimetrie catastali storiche.

Come cambia con Novera

Una sanatoria è soprattutto un lavoro di ricostruzione: titoli vecchi, planimetrie di epoche diverse, foto, atti, rilievi. Più materiale hai, e meglio è organizzato, più forte è la pratica.

Prima
Copie dell’accesso agli atti nella PEC, foto d’epoca mandate dal cliente su WhatsApp, rilievi in una cartella, ricevute di oblazione chissà dove.

Con Novera

• Il cliente firma preventivo e incarico con OTP, da remoto, prima di partire.
• Il sopralluogo per il rilievo si registra dal telefono, con foto e note, nella commessa dell’immobile.
• Dati catastali, mappa, copie dell’accesso agli atti, elaborati e domanda protocollata stanno nella stessa commessa.
• Il cliente carica dalla sua area riservata foto d’epoca, atti e fatture che possono servire a dimostrare quando sono state fatte le opere.
• I 45 o 60 giorni di risposta del Comune diventano una scadenza della commessa, visibile in calendario.

Il risultato concreto
Tutto il materiale della sanatoria in un solo posto, e nessun termine del Comune lasciato passare senza accorgersene.

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Questo articolo ha uno scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale o professionale. La materia è cambiata da poco ed è ancora oggetto di interpretazioni: prima di presentare una pratica, verifica sempre la normativa aggiornata, le regole regionali e le indicazioni del tuo Comune.

Fonti

• DPR 380/2001, artt. 34-bis, 36 e 36-bis, come modificati dal DL 69/2024 (legge 105/2024)
• LavoriPubblici.it, Sanatoria edilizia semplificata: la doppia conformità leggera
• Ediltecnico, Salva Casa: la sanatoria semplificata non è una scorciatoia per regolarizzare gli abusi