SCIA edilizia: quando serve e differenze con la CILA

La SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, è il titolo edilizio che sta un gradino sopra la CILA. Serve quando i lavori toccano le strutture dell’edificio o i prospetti, cioè le facciate, e per le ristrutturazioni che non richiedono il permesso di costruire.

È regolata dall’articolo 22 del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) e, per il procedimento, dall’articolo 19 della legge 241/1990. Qui la spieghiamo dall’inizio alla fine, e vediamo come distinguerla dalla CILA.

Quando serve la SCIA

I casi principali previsti dall’articolo 22:

• manutenzione straordinaria che tocca parti strutturali, per esempio aprire un vano in un muro portante;
• manutenzione straordinaria che modifica i prospetti;
• restauro e risanamento conservativo su parti strutturali;
• ristrutturazione edilizia “leggera”, cioè quella che non rientra tra le ristrutturazioni per cui serve il permesso di costruire;
• varianti non sostanziali a un permesso di costruire.

Anche qui le norme regionali possono spostare alcuni interventi da un titolo all’altro. Il tecnico deve valutare il caso concreto.

CILA o SCIA: come capire quale serve

La domanda chiave è: i lavori toccano strutture o prospetti?

• No: di solito basta la CILA. Tramezzi, distribuzione interna, bagni, impianti.
• Sì: di solito serve la SCIA. Muri portanti, solai, aperture in facciata, consolidamenti.

Altre differenze pratiche:

• Controlli del Comune. Per la SCIA il Comune ha 30 giorni per verificare la pratica e, se mancano i requisiti, può vietare la prosecuzione dei lavori o chiedere di regolarizzare. Per la CILA non c’è un termine di questo tipo, ma il Comune mantiene comunque il potere di vigilanza.
• Inizio lavori. In entrambi i casi si parte dalla data di presentazione, se non servono autorizzazioni preventive come il nulla osta per i vincoli.
• Asseverazione. Entrambe richiedono un tecnico abilitato che assevera la conformità dei lavori.
• Sanzioni. Per la CILA mancante la sanzione è di 1.000 €. Per la SCIA mancante si applica l’articolo 37 del Testo unico, con una sanzione legata all’aumento di valore dell’immobile.

Nel dubbio, la soluzione non è scegliere il titolo più leggero. Una SCIA presentata quando bastava una CILA costa un po’ di più; una CILA presentata quando serviva una SCIA non regolarizza i lavori.

SCIA ordinaria e SCIA alternativa al permesso di costruire

Oltre alla SCIA ordinaria esiste la SCIA alternativa al permesso di costruire (articolo 23), a volte chiamata super-SCIA. Si usa per alcune ristrutturazioni che normalmente richiederebbero il permesso di costruire, e per interventi previsti da piani attuativi con disposizioni precise.

Le differenze principali:

• va presentata almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori;
• i lavori vanno completati entro tre anni dall’inizio, e per le opere non finite serve un nuovo titolo;
• a fine lavori serve il certificato di collaudo finale.

Chi la presenta e cosa serve

La SCIA la presenta il proprietario, o chi ha un titolo sull’immobile, con l’asseverazione di un tecnico abilitato: geometra, architetto o ingegnere.

In genere servono:

• il modulo SCIA, dalla modulistica unificata del tuo Comune o della tua Regione;
• la relazione tecnica asseverata;
• gli elaborati grafici: stato attuale, progetto e sovrapposizione;
• la documentazione fotografica;
• la documentazione strutturale, quando i lavori toccano le strutture;
• le ricevute dei diritti di segreteria;
• gli eventuali atti di assenso, come nulla osta o autorizzazione paesaggistica.

Si presenta allo Sportello unico per l’edilizia (SUE) del Comune, di solito online.

I 30 giorni di controllo

Dopo la presentazione il Comune ha 30 giorni per controllare. Se trova che mancano i requisiti può:

• chiedere di mettere in regola la pratica entro un certo termine;
• vietare la prosecuzione dei lavori;
• ordinare di rimuovere quello che è stato fatto.

Passati i 30 giorni il Comune può intervenire solo in autotutela, entro i limiti di legge. Ma attenzione: il fatto che i 30 giorni siano passati non sana le irregolarità, e le dichiarazioni false restano tali.

Quanto costa

Non c’è un prezzo fisso. Le voci sono:

• il compenso del tecnico;
• i diritti di segreteria, decisi da ogni Comune;
• il contributo di costruzione, quando è dovuto per il tipo di intervento;
• eventuali calcoli strutturali, relazioni specialistiche e autorizzazioni.

Fine lavori

A lavori finiti si presenta la comunicazione di fine lavori. Secondo l’intervento possono servire anche:

• il collaudo, per le opere strutturali o per la SCIA alternativa;
• l’aggiornamento catastale;
• le dichiarazioni di conformità degli impianti;
• l’APE;
• la segnalazione certificata di agibilità.

SCIA mancante o tardiva

• Se i lavori sono ancora in corso, si può presentare una SCIA tardiva, pagando la sanzione prevista dall’articolo 37.
• Se i lavori sono già finiti, la strada è l’accertamento di conformità, rivisto nel 2024 dal decreto Salva Casa. Ne parleremo nel prossimo articolo della rubrica, sulla sanatoria edilizia.
• Pagare la sanzione non rende automaticamente regolare l’intervento.

Come cambia con Novera

Con la SCIA le date contano più che con la CILA: i 30 giorni di controllo del Comune, i 30 giorni di attesa per la SCIA alternativa, i tre anni per finire i lavori, il collaudo. E più documenti: relazioni strutturali, nulla osta, elaborati.

Prima
Date segnate su un’agenda, relazioni strutturali in una mail dell’ingegnere, nulla osta in un’altra, foto del cantiere nel telefono.

Con Novera

• Il cliente firma preventivo e incarico con OTP, da remoto, prima di partire.
• Le date chiave della pratica diventano scadenze della commessa e le vedi in calendario: fine del controllo del Comune, inizio lavori, termine dei tre anni, fine lavori.
• Relazioni, nulla osta, elaborati e SCIA protocollata stanno tutti nella commessa dell’immobile.
• I sopralluoghi in cantiere si registrano dal telefono, con foto e note.
• Il cliente carica i documenti che servono dalla sua area riservata e, se vuoi, ci trova la pratica protocollata.

Il risultato concreto
Nessuna scadenza della SCIA lasciata alla memoria, e tutti i documenti della pratica nello stesso posto.

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Questo articolo ha uno scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale o professionale. Le norme possono cambiare e le regole locali variano da Regione a Regione e da Comune a Comune: prima di presentare una pratica, verifica sempre la normativa aggiornata e la modulistica del tuo Comune.

Fonti

• DPR 380/2001, artt. 22, 23 e 37
• Legge 241/1990, art. 19
• Edilizia.com, SCIA edilizia: come funziona, quando serve, costi, tempi e durata
• LavoriPubblici.it, CILA e SCIA: quali sono le differenze e quando serve ciascun titolo