Stato legittimo e conformità urbanistica: guida pratica

Prima di una CILA, di una SCIA, di una sanatoria o di una compravendita, c’è sempre una domanda da farsi: l’immobile così com’è oggi è in regola? Per rispondere servono due concetti: lo stato legittimo e la conformità urbanistica.

Le quattro parole da non confondere

• Stato legittimo: com’è l’immobile secondo i titoli edilizi che lo hanno autorizzato.
• Stato di fatto: com’è l’immobile davvero, quello che trovi al sopralluogo.
• Conformità urbanistica: quando stato di fatto e stato legittimo coincidono.
• Conformità catastale: quando lo stato reale coincide con quello che risulta al catasto.

Un immobile può essere perfettamente accatastato e avere comunque lavori non autorizzati. Al contrario, può avere una planimetria catastale vecchia che non riporta lavori fatti con un titolo regolare. Catasto e Comune sono due cose diverse.

Cosa dice la legge: l’articolo 9-bis

Lo stato legittimo è definito dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001), modificato dal decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024).

Si ricostruisce partendo dal titolo originario (licenza, concessione o permesso di costruire) e aggiungendo i titoli successivi: varianti, DIA, SCIA, CILA, sanatorie, frazionamenti, cambi d’uso.

Dopo il Salva Casa valgono anche:

• il titolo dell’ultimo intervento che ha riguardato l’intero immobile o l’intera unità, a condizione che il Comune abbia già verificato i titoli precedenti;
• i titoli rilasciati in sanatoria e il pagamento di determinate sanzioni, quando ne ricorrono le condizioni;
• le dichiarazioni di tolleranze costruttive dell’articolo 34-bis.

Le tolleranze costruttive

Piccole differenze di misura rispetto al titolo non sono abusi. La tolleranza ordinaria è del 2%. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 le soglie salgono in base alla superficie utile:

• oltre 500 mq: 2%;
• tra 300 e 500 mq: 3%;
• tra 100 e 300 mq: 4%;
• sotto i 100 mq: 5%;
• sotto i 60 mq: 6%.

Una tolleranza però non è una sanatoria: non rende regolari altre opere non autorizzate nello stesso immobile.

Immobili costruiti quando il titolo non serviva

Per gli immobili costruiti in un’epoca in cui il titolo edilizio non era obbligatorio, la consistenza originaria si può dimostrare con altri documenti:

• informazioni catastali di primo impianto;
• fotografie;
• estratti cartografici e mappe;
• atti pubblici o privati di provenienza certa;
• documenti d’archivio.

Gli stessi documenti si possono usare quando c’è un principio di prova che il titolo esisteva, ma il Comune non ne ha più la copia.

Attenzione: questi documenti devono mostrare com’era l’immobile, non solo che esisteva. E i lavori fatti dopo vanno verificati a parte. Conta anche dove si trova l’immobile, perché le regole sulla licenza edilizia sono cambiate nel tempo e non erano uguali dentro e fuori dai centri abitati.

Cosa vale come prova e cosa no

Non provano lo stato legittimo:

• la planimetria catastale, che ha una funzione fiscale e non sostituisce i titoli del Comune;
• la frase “costruito prima del 1967” in un atto, da sola;
• il certificato di agibilità, che non prova la regolarità urbanistica;
• una domanda di sanatoria solo presentata, finché non è definita;
• l’ultima pratica, se non si guarda la storia di tutta l’unità.

E non è vero nemmeno il contrario: se un titolo non si trova in archivio, non vuol dire automaticamente che ci sia un abuso. Non esiste poi un “certificato di stato legittimo” rilasciato a livello nazionale: lo ricostruisce il tecnico.

Come si verifica, passo per passo

1. Accesso agli atti in Comune, per recuperare titoli ed elaborati approvati.
2. Rilievo dello stato di fatto.
3. Confronto tra quello che è autorizzato e quello che c’è davvero.
4. Individuazione e datazione delle opere diverse.
5. Verifica delle tolleranze.
6. Valutazione della sanatoria, se servono regolarizzazioni.
7. Verifica di vincoli paesaggistici, strutturali e di settore.
8. Regolarizzazione, prima di attestare lo stato legittimo.

Il risultato di solito è una relazione tecnica con rilievo metrico e fotografico, una tabella di confronto e l’elenco cronologico dei titoli.

Stato legittimo e compravendita

Negli atti di vendita vanno indicati gli estremi del titolo edilizio (articolo 46 del DPR 380/2001 e articolo 40 della legge 47/1985). Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 8230/2019), l’atto è valido se contiene la dichiarazione sugli estremi di un titolo riferibile all’immobile, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia conforme o no a quel titolo.

Questo significa che il rogito può essere valido anche con delle difformità, ma le difformità restano, e pesano su trattativa, mutuo, tempi e costi di regolarizzazione. Per questo conviene verificare lo stato legittimo prima del preliminare, non a ridosso del rogito. La relazione tecnica asseverata sullo stato legittimo non è obbligatoria per l’atto, ma è un documento utile.

Come cambia con Novera

Ricostruire lo stato legittimo vuol dire mettere in fila decenni di documenti: licenze, varianti, condoni, planimetrie catastali di epoche diverse, foto storiche, rilievi. È un lavoro di archivio, e funziona solo se l’archivio è in ordine.

Prima
Copie dell’accesso agli atti nella PEC, planimetrie storiche in una cartella, foto del rilievo nel telefono, foto d’epoca mandate dal cliente su WhatsApp.

Con Novera

• Il cliente firma preventivo e incarico con OTP, da remoto.
• Il rilievo si registra dal telefono come sopralluogo, con foto e note, nella commessa dell’immobile.
• Titoli, varianti, planimetrie storiche e relazione finale stanno nei documenti della stessa commessa, con la vista catastale dell’immobile sulla mappa.
• Il cliente carica dalla sua area riservata atti di provenienza e foto d’epoca, che finiscono direttamente nella commessa.
• Se vuoi, condividi con lui la relazione finale, da girare al notaio o all’agenzia.

Il risultato concreto
La storia dell’immobile tutta in un posto, pronta per la pratica successiva o per il rogito.

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Questo articolo ha uno scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale o professionale. Le norme possono cambiare e vanno lette insieme alla normativa regionale: prima di attestare lo stato legittimo di un immobile, verifica sempre la normativa aggiornata.

Fonti

• DPR 380/2001, artt. 9-bis, 34-bis e 46, come modificati dal DL 69/2024 (legge 105/2024)
• Edilizia.com, Stato legittimo dell’immobile: guida completa a documenti e verifiche
• LavoriPubblici.it, Stato legittimo e compravendite immobiliari: le precisazioni del Notariato
• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 8230/2019